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各省市对城市基础设施配套费是否作为契税计税基数的规定
文章编辑:易凯庆       发布日期:2024年02月29日      访问量:991

《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(计价格〔2001〕585号)

整顿城市基础设施配套费

凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》(计价费〔1996〕2922号)颁布前,已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的,由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿,将其统一归并为城市基础设施配套费;取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费,由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况,按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费,以及计价费〔1996〕2922号文件颁布后,地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费,一律取消。

 《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》(财综函〔2002〕3 号)

城市基础设施配套费是城市人民政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金,其征收主体与征收对象之间不存在直接的服务与被服务关系;同时,收益者与征收对象也没有必然的联系,与各级政府部门或单位向特定服务对象提供特定服务并按成本补偿原则收取的行政事业性收费有明显区别。因此,城市基础设施配套费在性质上不属于行政事业性收费,而属于政府性基金。

 《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)

出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

国税函【2009】603关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复

根据《财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定,出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。

 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)

开发产品计税成本支出的内容如下:(1)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

地方规定

陕西

1问:房地产企业报建时缴纳的配套费是否需要补缴契税?留言时间:2020-08-06

房地产开发企业通过“招、拍、挂”程序取得国有土地使用权后按成交价款缴纳契税后,在办理施工许可证环节缴纳的城市基础设施配套费是否缴纳契税? 

陕西省12366纳税服务中心答复:

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则,国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时,《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)进一步明确,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此,城市基础设施配套费应作为契税计税依据。

2问:城市基础设施配套费是在取得土地使用权以后,为开发建设发生的、在建设规划报批前缴纳给建设部门的政府性基金。根据契税暂行条例和契税暂行条例细则,契税的计税依据为土地的成交价格或土地权属转移合同确定的价格,那么对于取得土地使用权后发生的、不属于为取得土地而支付的城市基础设施配套费,是否属于契税的计税依据,烦请予以明确和政策答疑。

答:根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则,国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时,《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)进一步明确,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此,城市基础设施配套费应作为契税计税依据。

3问:招拍挂的土地为取得建筑工程施工证缴纳的市政基础设施配套费为何需要缴纳契税。

该费用很明显不是为取得土地而支付的对价。能否在政策上予以明确。

答:根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号废止一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:

1.评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。

2.土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。

(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

四川

尊敬的领导,您好!我司从事房地产开发业务,在开发建设过程中(一般为取得工程规划许可证前),按照当地的《城市基础设施配套费管理办法》缴纳了市政建设配套费,请问,该费用需要缴纳契税吗?个人观点:《契税条例》规定国有土地使用权出让,契税的计税依据为成交价格;《契税条例细则》规定:条例所称成交价格,是指土地权属转移合同确定的价格;我司在开发建设过程中缴纳的市政配套费不属于与取得土地相关的经济利益,也不属于合同价款一部分,不应该缴纳契税。该政策在省内各市州执行口径不一,请领导予以明确?

提交时间:2020-07-13

答复:张灵同志:

来信收悉,您反映的问题,我局已责成省局有关处室调查处理,现回复如下:

按照《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定:“出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益”,并且进一步明确不管是协议出让还是竞价方式出让,“市政建设配套费”均应包含在计税价格之内。但在政策具体执行中,存在争议,我们已经向税务总局汇报,待政策执行口径明确后,妥善解决上述问题。

感谢您对税收工作的理解和支持

国家税务总局四川省税务局

2020年7月22日

成都

成都市地方税务局财产与行为税处《关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知》(财行便函〔2017〕14号)

针对成都市建委按建筑面积收取的特大城市市政基础设施配套费是否计入契税计税依据的问题我处请示了省局,省局根据国家税务总局口头答复,回复了我处。现将相关问题通知如下:

总局和省局均认为,房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费(一般计入开发成本)是在取得土地使用权之后环节发生的费用,该费用不是为取得土地使用权而支付的,应暂缓征收契税。

据此我市从2007年4月1日起,暂缓将成都市建委收取的特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据。对于2017年4月1日前,已在税收日常检查,执法监督、税务稽查中被发现的,未将特大城市市政础设施配套费纳入契税计税依据的纳税人,均暂缓补征或追征其该部分契税,对于已将特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据并已将契税缴纳入库的纳税人,在上级部门明确以前,不予退税。

海南

《海南省地方税务局关于对城市基础设施配套费缴纳契税问题的批复》(琼地税函〔2014〕600号)

《财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)不适用于土地使用权转让行为。土地使用权转让应根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定,以成交价格作为契税计税依据,土地转让后发生的城市基础设施配套费,不应作为契税计税依据。

琼地税函〔2013〕431号海南省地方税务局关于土地契税缴纳事宜的复函

中国重汽集团五指山泺海房地产有限公司:你公司《关于土地契税缴纳事宜的咨询函》收悉,现就相关政策问题回复如下:

2004年财政部、国家税务总局下发《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)明确,出让国有土地使用权,契税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。……如果“以竞价方式出让的,其契税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费作应包括在内。”经我局请示国家税务总局,国家税务总局对财税〔2004〕134号的解读为:房地产开发企业通过“招、拍、挂”程序取得的开发用地一般应为净地,出让土地成交总价款应包含政府相关部门所有应收的费用,即既应包括国土部门收取的费用,也应包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用。如土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费和市政建设配套费等都应该作为契税计税依据。如果在现实情况中,有些地方的国土部门只是按土地现状(土地还未平整)进行“招、拍、挂”,此时房地产开发企业承受土地权属签订合同时成交价中仅包含国土部门收取的费用,没有包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用,如市政建设配套费等,虽然这笔费用是在办理土地证之后,在立项报建环节才发生,也应作为契税计税依据依法征收契税。我局在收到你公司《关于土地契税缴纳事宜的咨询函》后,发函要求五指山市地税局向五指山市国土局进一步核实,该局通过“招、拍、挂”出让的国有土地成交价款中并未包含由城市规划部门收取的市政建设配套费。因此,根据财税〔2004〕134号文件规定,你公司通过“招、拍、挂”程序取得的出让土地,在立项报建环节发生的市政建设配套费应该作为契税的计税依据依法征收契税。

江苏

如果配套费发生在国有土地出让合同签订环节,属于承受人为取得国有土地使用权而支付的经济利益,应作为契税计税依据;如果市政配套建设费未在土地出让合同中明确的,发生在承受人办理土地证之后,领取建设工程规划证之前,按照建筑面积标准收取的,不应作为契税计税依据征收契税。

河北

1问:我公司为房地产开发企业,于2017年取得不动产权证书,于2018年按照规划建筑面积缴纳城市基础设施配套费,请问城市基础设施配套费是否就是市政建设配套费呢,城市基础设施配套费是否契税的计税依据呢?

答复时间:2020-08-19

答:根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则,国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时,《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)进一步明确,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此,城市基础设施配套费应作为契税计税依据。

2问:城市基础设施配套费是否应该缴纳契税   留言时间:2020-07-09

《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定:“一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。二、以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”(国税函〔2009〕603号)规定,对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税。

城市基础设施配套费是在取得土地使用权后,办理建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证之前,依据规划设计的建筑面积计算缴纳。

3问:城市基础设施配套费是否是土地出让价格的组成部分?并作为契税计算依据缴纳契税? 

答:您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则,国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时,《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)进一步明确,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此,城市基础设施配套费应作为契税计税依据。

黑龙江

与配套费有关的增值税及契税问题 留言时间:2020-09-08

1、房地产企业缴纳的城市基础设施配套费,能否计算抵减销项税额,贵局的答复口径为“企业缴纳的市政配套设施费不属于向政府部门支付的土地价款”。如果认定配套费不属于向政府部门支付的土地价款,那么配套费是不是就可以不作为土地价款的一部分计算缴纳契税。

2、契税条例规定,土地出让合同的契税计税依据为成交价格。条例细则规定,成交价格为土地、房屋权属转移合同确定的价格。取得土地使用权之后,按规划建筑面积向政府部门缴纳的城市基础设施配套费如果被要求缴纳契税,是否违反契税暂行条例及实施细则的规定。 

黑龙江省税务局12366呼叫中心答复:您好!1. 增值税方面企业缴纳的市政配套设施费不属于“向政府部门支付的土地价款”,不可以在计算销售额时扣除。增值税与契税分属不同税种,计税方式、计税依据按相关税种规定区别处理。

2.根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则,国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时,《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)进一步明确,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此,城市基础设施配套费应作为契税计税依据。 

湖南

招拍挂的熟地出让的城市基础配套费需要缴纳契税吗? 留言时间:2020-03-27

请问税务局要求按财税〔2004〕134号文要求缴纳城市基础配套费的契税,对于现在的招拍挂的土地后期拿施工许可证请问税务局要求按财税〔2004〕134号文要求缴纳城市基础配套费的契税,对于现在的招拍挂的土地后期拿施工许可证缴纳的城市基础配套费不应该是财税〔2004〕134号文件中的市政配套费,依据如下:

1、国税函【2009】603号是对熟地出让模式下通过“招拍挂”取得土地契税计税价格的规定,财税〔2004〕134号第一条第二项包括了生地出让的情形,两个文件分别对不同地类的出让计税价格进行了规定。出台国税函【2009】603号时,已经到了2009年,根据2007年的《土地储备管理办法》规定,土地使用权出让前应当对土地进行收储,由生地变为熟地,因此,在2009年的法规环境下,土地出让金从内容到形式已经很规范,以成交总价款即出让金作为计税依据符合《契税暂行条例》规定,但考虑到土地一级开发模式复杂多样,有可能分别支付,为此,特意强调“其中的土地前期开发成本不得扣除”,但也仅是说“土地前期开发成本”不得扣除,并没有涉及后期的城市配套的事,即强调如果市政建设配套费、各种补偿是出让金的成本,那么不得扣除。

2、至于财税【2004】134号,有其出台的政策背景,2012年前有部分土地是生地出让,在土地出让前没有进行一级开发,除了地上有未拆迁的建筑物外,未进行必要的“N通一平”,导致受让人取得土地后还不能进行相应开发,因此,需要额外支付费用以达到开发条件,这部分费用计入取得土地使用权所支付的费用,有一定理由。按照2012年国土地资源部53号令《闲置土地处置办法》第二十一条规定,生地禁止出让,只有达到一定出让条件的土地才可出让。从2012年开始,土地出让形式出现了概念上的变化。

湖南省税务局12366呼叫中心答复:

尊敬的纳税人朋友:

您好,您所提交的问题已收悉。

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条第二款规定:

出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 

河南

1问:河南省财政厅对河南省政协十二届一次会议第1210075号提案的答复(豫财办案[2018]26):

贵单位提出的关于“暂缓讲城市配套费计入契税计税依据”的提案收悉。经与省发展改革委、省地税局共同研究,现答复如下:

目前,我省主要依据(财税[2004]134号)政策规定计征契税。关于成都市地税局将城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的情况,我们向国家税务总局进行了了解,国家税务总局已责成四川省地税局纠正。按照管理权限,税收政策制定、解释属于财政部和国家税务总局事权。贵单位提出的“暂缓将城市配套费计入契税计税依据”问题,主要涉及税收税收政策解释。下一步,我们将联合省地税局积极把提案内容向财政部和国家税务总局反映,呼吁财政部和国家税务总局尽快研究本提案提出的问题。

2问:城市基础设施配套费是否为契税计税基数?留言时间:2020-09-15

房地产企业招拍挂取得的土地,土地出让合同约定土地成交价款25000万元,在办理建设工程许可证时缴纳城市基础设施配套费2000万元,契税的缴纳基数是25000万元的土地成交价,还是需要包括2000万元的城市基础设施配套费?请省局明确,城市基础设施配套费是否为契税计税基数? 

河南省税务局:

您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下:

一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定, 契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;……

二、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)第九条规定,条例所称成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

三、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定,第一条 出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。……(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。……

四、根据《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》(豫财税政〔2012〕24号)规定,第二条 采取竞价方式出让土地的计税依据一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此,根据上述文件规定及您的描述,以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。所以,城市基础设施配套费应作为契税计税依据。建议您参考上述规定契税计税依据,具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

3问:房地产企业按170元/平方米缴纳的城市基础设施配套费是否计入契税计税依据?留言时间:2020-09-15

房地产企业按170元/平方米缴纳的城市基础设施配套费是取得土地后为筹集城市市政公用基础设施建设资金收取的费用,而不是在七通一平时发生的市政建设配套费,城市基础设施配套费是否计入契税计税依据? 

河南省税务局:

您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下:

一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定, 契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;……

二、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)第九条规定,条例所称成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

三、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定,第一条 出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:1.评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。2.土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。第二条 先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。第三条 已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的,免征土地权属转移的契税。

四、根据《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》(豫财税政〔2012〕24号)规定,第一条 采取协议出让土地的计税依据为成交价格。成交价格应包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等土地承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。……第二条 采取竞价方式出让土地的计税依据一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此,根据上述文件规定,市政建设配套费应计入契税计税依据计算契税。建议您参考上述规定契税计税依据,具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

4问:房地产开发企业在开发过程中缴纳城市建设配套费,但对应契税缴纳时间晚了1个月,是否需要缴纳契税滞纳金?留言时间:2020-03-05  

房地产开发企业在开发过程中缴纳城市建设配套费,但对应契税缴纳时间晚了1个月,是否需要缴纳契税滞纳金? 

河南省税务局:

您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下:

一、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。……(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。……

二、根据《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》(豫财税政〔2012〕24号)规定,一、采取协议出让土地的计税依据为成交价格。成交价格应包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等土地承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。……二、采取竞价方式出让土地的计税依据一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

三、根据《河南省契税实施办法》(河南省人民政府令第50号)规定,第十条   契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同效力的契税、协议、合约、单据、确认书等凭证的当天。第十一条   纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在征收机关核定的期限内缴纳税款。……

四、根据《河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》(河南省地方税务局公告〔2013〕5号)规定,自2014年1月1日起,我省契税纳税期限调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。

五、根据《河南省财政厅关于如何确定契税滞纳金计征时间的批复》(豫财办农税【2005】23号)规定,根据《中华人民共和国税收征管法》及《中华人民共和国契税暂行条例》等有关规定,契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。因此,纳税人在办理完按揭、抵押贷款手续,签署取得具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天,即为土地、房屋杈属转移合同的生效日期,已经发生了纳税义务,纳税人应在10日内向征收机关办理纳税申报。如纳税义务发生30日内,纳税人未到征收机关办理纳税申报,且未缴纳契税的,征收机关在纳税义务发生30日后,按日加收应纳税额万分之五的滞纳金。

六、根据《河南省税务局税收业务规范》规定,1.3.11契税申报【四、附报资料】1《契税纳税申报表》2份;2有效身份证明资料原件;3有效身份证明资料复印件;4房屋、土地权属转移合同及合同性质凭证原件(具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书、法院裁判文书等);5房屋、土地权属转移合同及合同性质凭证复印件(具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书、法院裁判文书等)……

因此,根据上述文件规定,市政建设配套费应计入契税计税依据计算缴纳契税。

契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同效力的契税、协议、合约、单据、确认书等凭证的当天。自2014年1月1日起,河南省契税纳税期限调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。如您单位相关业务纳税义务发生在2013年12月31日前的,应在10日内向征收机关办理纳税申报,如纳税义务发生30日内,未到征收机关办理纳税申报,且未缴纳契税的,征收机关在纳税义务发生30日后,按日加收应纳税额万分之五的滞纳金。如纳税义务发生在2013年12月31日后的,则纳税期限为纳税人办理土地权属登记之前,且无滞纳金。建议您结合本单位实际情况界定是否涉及滞纳金,并及时办理契税申报业务。有关办理流程问题,您可以登陆国家税务总局河南省税务局网站 (http://henan.chinatax.gov.cn),在“首页”-“办税指南”中查看具体业务办理流程。具体事宜您也可联系主管税务机关进一步确认。 

5问:关于房地产企业是否需要交纳城市基础设施配套费契税的问题 留言时间:2019-11-29

您好,我们公司是注册于开封市的一家房地产公司,请问下城市基础设施配套费的契税是否需要交纳?具体参考文件是哪个条文?谢谢! 

河南省税务局

您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下:

一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定,契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;……

二、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号) 第九条规定,条例所称成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

三、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。……   (二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。……  

四、根据《河南省契税实施办法》(河南省人民政府令第50号)第六条规定,契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让,为用地单位或个人为取得土地使用权所支付的一切费用;……本办法所称成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

因此,请您参考上述文件规定执行,具体涉税事宜建议联系主管税务机关进一步确认。

感谢您的咨询!上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。 

漯河

城市基础设施配套费 开始纳入我市契税征收管理 日期:2013-11-15 来源:漯河名城网

今年10月1日起,我市城市配套费开始纳入契税征收管理政策,土地承受方缴纳契税时将会增加城市配套费产生的相应契税。

近日,不少热心读者拨打本报电话咨询具体的相关政策,记者随后连线了市地税局契税分局的相关负责人。据了解,城市配套费纳入契税征收管理早有政策依据,漯河执行此项政策时间相对较晚。财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税【2004】134号)和河南省财政厅、河南省地方税务局《关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》(豫财税政【2012】24号)中规定:

(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

(三)先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

(四)改变土地用途契税的计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金和补缴的政府其他费用。

对于我市城市配套费的执行标准,《漯河市人民政府关于印发漯河市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》(漯政[2008]10号)规定:市政府委托市规划管理局负责市区(包括源汇区、郾城区、召陵区、经济开发区)范围内的城市配套费的征收。各县人民政府开征城市配套费,应向市人民政府提出申请,经批准后执行。城市基础设施配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征,市区(包括源汇区、郾城区、召陵区、经济开发区)范围内工业项目为30元/平方米,其它建设项目为90元/平方米,两县按当地政府规定标准执行。

对于城市配套费应纳契税的计算,市地税局发布的相关文件也有明确标注,应纳契税=土地成交价格×4%(契税税率)。土地成交价格=土地出让金+城市配套费+各种补偿补助费等。城市配套费=合同占地面积×容积率×该项目城市配套费标准。

城市配套费应纳契税的缴纳时间,政策规定城市配套费与土地出让金等作为契税计税价格一并列入土地成交价格。因此,该项应纳契税不单独征收,在办理土地出让契税时合并计算,一次征收。

江西

市政配套费是否作为契税缴纳的基数 留言时间:2019-12-11

遵照江西省税务文件,土地出让合同契税税率为4%,房地产企业在承受土地之后办理不动产证之前就必须缴纳契税。办理不动产证之后再办理相关规划许可,市政配套费在办理不动产证之后规划许可证之前缴纳,请问市政配套费是否要作为契税缴纳的基数,如果作为契税缴纳基数,不动产办理前已申报完成契税缴纳工作,后续申报缴纳该如何操作? 

国家税务总局江西省12366纳税服务中心答复:

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

1.根据《中华人民共和国契税暂行条例及其实施细则,国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时,《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)进一步明确,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此,城市基础设施配套费应作为契税计税依据;

2.后续契税缴纳流程请咨询主管税务机关。

上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系12366热线或您的主管税务机关咨询。 

福建

泉州地区城市基础配套费缴纳契税问题   留言时间:2019-11-13

请问房地产公司办工规证缴交的城市基础设施配套费是否需要按3%缴纳契税?   

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复:尊敬的纳税人您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

契税的计税依据包括缴纳的城市基础设施配套费。

文件依据:

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定:“一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:

1.评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。

2.土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。

(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”

上述回复仅供参考,具体以国家相关政策规定为准!感谢您的咨询,顺祝生活愉快!

山西

关于"关于城市基础设施配套费作为契税计税依据的"的回复 留言时间:2017-08-18

咨询内容:根据成都市地方税务局财产与行为税处发布的 财行便函[2017]14号关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知,内容显示:根据国家税务总局口头答复,该费用是根据房地产建面向建委缴纳的城市基础设施配套费,不是为取得土地使用权而支付的,暂缓征收契税。  那是否也在山西适用呢?向省局分管领导咨询,请不要提供财税〔2004〕134号文作为答案

回复内容:

您好:已和纳税人沟通联系,了解并解决其实际问题。根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定:“一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 

(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。  没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:1.评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。2.土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。

(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”  

山西地税12366呼叫中心:本次咨询仅供参考,具体以法律法规及相关规定为准。

安徽

1问:房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费需要缴纳契税吗 留言时间:2020-06-15

尊敬的安徽省税务局:

我公司是安徽的一家房地产开发企业,在报建过程中,缴纳了相应的城市基础设施配套费,请问针对这部分配套费还需要缴纳相应的契税吗? 

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复:

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

1.根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则,国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

2.根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定:“一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:

1.评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。

2.土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。

(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

二、先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的,免征土地权属转移的契税。” 

2问:关于城市配套费征收契税 发布日期:2014-06-24 来源:网站留言   

咨询内容:

1.城市市政公用基础设施配套费(以下简称配套费)是指为城市道路、桥梁等城市市政公用基础设施配套建设而筹集的地方财政性资金。

2.国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知国办发〔2006〕100号中规定:

从2007年1月1日起,土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账,专门核算土地出让收入和支出情况。

分析:这里要分两种情况:一是土地竞拍出让时,国土部门在测算土地价格时就将配套费测算进土地出让价格中,土地出让合同价即为土地出让的全部收益;另一种是土地出让时,将土地出让价格拆分成土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等分别收取,一般是以协议转让的方式,主要是在安置房、保障房、公共建设等项目会有,市场上更多的是竞拍方式。土地出让收益由财政部门负责管理,国土部门征收。取得土地使用权的约定,只能是体现在一个协议或合同中,其他部门以通知单等名义收取配套费是取得土地使用权行为的另外一种政府收费行为。

3.有些税务机关误读文件规定:财税【2004】134号中,(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

分析:税务机关认为,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。但此规定当初主要是指有的地方出让价含配套费,或将出让价拆分成土地出让金、配套费等行为。假设开发企业竞拍净地,取得土地后不开发,由于不办规划等证件,则市政建设配套费不用交,然后再原价转让土地,受让方此时的土地契税肯定是不含市政建设配套费。另外需要说明的是在土地出让是毛地时(现在竞拍都是净地),需要企业另支付土地拆迁补偿,等拆迁完成后才能办理土地过户手续时,这说明在未拆迁完成办好过户手续前,土地使用权并未真正在企业名下,企业并未真正取得土地使用权,此支付的土地拆迁补偿理应含在契税计税依据内。

4.国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复国税函[2009]603号规定:契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税。另根据契税条例规定,国有土地使用权的出让   、土地使用权出售、房屋买卖,应以成交价格作为契税的计税依据。契税条例细则第九条规定,条例所称成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。不应片面理解税收规定,一刀切地将市政配套建设费纳入契税计税依据过于牵强。从法律的效力层次来讲,条例细则的效力要大于文件规定,文件只应在细则范围内进行规定。

分析:取得土地使用权的标志即为签订土地出让合同办好土地证(有时土地证会滞后,但事实占用也算标志已取得土地使用权),在此阶段,与土地相关的全部经济利益只能是土地出让合同价格,不可能是取得土地证后在办理规划证或施工许可证时再收取的配套费,不能误读财税【2004】134号。办理规划证或施工许可证时再收取的配套费在会计核算上应列在“开发成本--前期费用—规费”科目,而不应在“开发成本--土地费用”科目下核算。将出让价拆分成土地出让金、配套费等行为的,配套费在“开发成本--土地费用”科目下核算浙江2012年前对以出让方式取得土地使用权的建设项目,不得收取城市市政基础设施配套费(浙价费[2008]295号)。从2012年又恢复,以出让方式取得土地使用权的建设项目参照浙价房[1997]209号中规定的非出让方式取得土地使用权的征收范围和缴纳标准执行(浙财综[2012]4号)。这里通过规划或建设部门收取的配套费应作为规费处理。江苏部分城市通过规划或建设部门收取的配套费也应作为规费处理。

另根据财税〔2012〕82号第四条,企业承受土地使用权用于房地产开发,并在该土地上代政府建设保障性住房的,计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。这一条规定虽然针对的是企业取得土地使用权且用于代建保障房建设的,要求将只要是取得土地使用权用于开发建设的,不管是代建还是自建,都必须按取得全部土地使用权的成交价格计算契税。企业招拍挂也是取得土地使用权,那计税价格也应是取得全部土地使用权的成交价格,取得全部土地使用权,一般就是以办理好土地使用权证为主要标志,而现在招拍挂土地办理土地使用权证,一般也就是依据土地出让合同,不存在办理土地使用权时要先缴纳配套费。请问可否这么理解?

回复内容:

国家税务总局有明确答复,凡是财税【2004】134号中列明的项目,包括市政建设配套费,不论在办土地使用权证之前还是之后缴纳,都要纳入契税计税价格,征收契税。

部门:耕契处 答复时间:2014-06-24 08:55

大连

大地税函〔2009〕145号 大连市地方税务局关于调整土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通知   发布日期:  2009.09.23 生效日期:  2009.09.23

备注:本篇法规被《大连市地方税务局关于调整土地权属转移契税缴税期限的公告》(2013年8月1日发布;2013年9月1日实施)部分废止,本法第一条被废止。

为进一步加强契税征收管理,结合大连市房地产市场发展情况,根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条和《辽宁省地方税务局关于明确契税有关问题的通知》(辽地税发〔2008〕83号)第一条规定,市局决定自2009年11月1日起,调整土地权属转移契税申报及缴税期限,现就相关事宜明确如下:

一、自2009年11月1日起,凡通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式取得土地使用权的单位和个人,应当自签订土地权属转移合同或取得具有土地权属转移合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证之日起10日内,到主管契税征收的地税机关办理纳税申报,缴税期限为纳税义务发生90日后的次月前15日内。——本条已被废止

二、按现行征管体制,在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区行政区划内取得土地使用权的纳税人,由大连市地方税务局直属局负责办理契税纳税申报及缴税事宜;在大连市其他行政区划内取得土地使用权的纳税人,由当地地方税务局负责办理契税纳税申报及缴税事宜。

三、纳税人按规定时间申报和缴纳契税后,又陆续发生的拆迁补偿费、城市基础设施配套费等按政策应计入契税计税依据的各项费用,按上述规定的申报及缴税期限,继续在主管契税征收的地税机关办理申报及缴税事宜。

四、对2009年11月1日前通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式取得土地使用权的单位和个人,自《大连市地方税务局关于土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通告》发布之日起,至2009年11月10日前,由各主管契税征收的地税机关集中办理纳税申报,具体缴税期限由主管征收机关根据实际情况确定,最长不得超过3个月。

五、纳税人未按照上述规定时间办理契税纳税申报并缴纳税款的,严格按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定予以处罚。

六、此前关于土地权属转移契税申报及缴税期限的有关规定,与本通知相抵触的,自本通知发布之日起停止执行。

二〇〇九年九月二十三日

山东

1问:城市基础配套费契税问题   留言时间:2020-05-16

取得土地后期开发时缴纳的城市基础配套费是否需要缴纳契税? 

山东省税务局

您好!您提交的问题已收悉。根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则,国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时,《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)进一步明确,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此,城市基础设施配套费应作为契税计税依据。

2问:国有土地使用权分别是从其他公司转让取得和从政府通过招拍挂程序出让取得,取得后进行建设时缴纳了城市建设配套费,这两种情况下,是否需要以缴纳的城市建设配套费为基数计算缴纳契税。

答:根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则,国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时,《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)进一步明确,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此,城市基础设施配套费应作为契税计税依据。具体建议与主管税务机关联系咨询。 【来源网络OK】

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